건축계소식 7월 2026.7

이달의 법령정보

 

 

위반건축물 양성화, 올 12월 17일 전면 시행
6월 16일 ‘특정 건축물 정리에 관한 특별조치법’ 공포

 

위반건축물을 한시적으로 정리할 수 있는 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제21820호)’이 지난 5월 국회 본회의를 통과한 지 한 달여 만인 6월 16일 관보를 통해 공포됐다. 위반건축물 양성화 특별법으로 불리기도 한 이번 특별법의 핵심은 2023년 12월 31일 이전에 완공된 소규모 주거용 위반건축물을 한시적으로 ‘사용승인’ 받을 수 있는 기회를 준다는 점이다. 사실 위반건축물 양성화 추진이 처음은 아니다. 정부는 이미 1981년부터 2014년까지 5차례에 걸쳐 양성화 제도를 시행했다. 따라서 이번 특별조치법이 공포되면서 약 12년 만에 양성화 절차가 다시 진행되는 셈이다.
이처럼 일정 기준을 충족하는 소규모 주거용 위반건축물에 대해 한시적으로 사용승인을 받을 수 있는 기회를 주는 것은 장기간 존치된 위반건축물을 합리적으로 정비해 주거 안정과 민생경제 회복에 기여하려는 의도이다.
건축업계 역시 이번 조치로 건축물이 기능을 되찾고, 안정적으로 활용될 수 있는 방향을 모색해야 하는 과제가 주어졌다.
서울에서 건축사사무소를 운영하고 있는 A 건축사는 “특별법이 시행되면 신고단계부터 건축사가 작성한 설계도서·현장조사서가 요구될 것이고, 선행단계에서는 건축물의 현재 상태를 기반해 건축사사무소에서 용도변경, 대수선, 리모델링, 신축 가능성까지 고려한 검토가 이뤄져야 할 것”이라며 “건축주 역시 무조건 사용승인이 이뤄지는 것이 아니라 대지요건에서부터 구조·방화·일조 같은 기본적인 안전 기준이 반드시 충족해야 한다는 사실을 인지해 건축사와의 충분한 상담이 필요할 것”이라고 지적했다.
이번 특별법이 밝히고 있는 적용대상은 앞서도 밝혔듯이 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서 세대당 전용면적 85제곱미터 이하인 다세대주택 등 일정 규모 이하의 소규모 주거용 건축물이다.

 

양성화 적용,
주거용 소규모 건축물 대상

일조사선 규정 합리화 통해
위반건축물 억제가 관건
”

 

적용범위는 ▲세대당 전용면적 85제곱미터(증축·대수선한 부분으로서 사용승인을 받지 못한 부문을 포함) 이하인 다세대주택 ▲연면적 165제곱미터 이하(다가구주택 제외)인 단독주택(다만 연면적 165제곱미터 초과 330제곱미터 이하의 경우에는 해당 지자체의 조례에 따름) ▲연면적 660제곱미터 이하 다가구주택 ▲근린생활시설로 허가를 받고 사실상 주택으로 사용한 건축물이다.
또한 특별법은 영구적인 법이 아니라 정해진 기간에만 혜택을 주는 ‘한시적’ 성격을 갖는다. 때문에 일정을 놓치면 조건에 부합하더라도 구제받을 수 없다. 6월 16일 공포된 법률은 부칙에 따라 공포 후 6개월이 경과한 날인 2026년 12월 17일 시행이며, 시행일로부터 18개월간 효력을 가진다.
주의할 점은 시행일이 12월 17일이지만 구체적인 내용을 담은 ‘시행령’과 ‘양성화 가이드라인’이 제시되고 시·군·구에서도 양성화를 위한 조례 제정 등도 필요해 본격적인 실무시행은 내년으로 해를 넘길 가능성이 크다. 무엇보다 양성화 신청 기간이 시행일로부터 1년 6개월 동안만 운영돼, 건축주는 사전 건축사와의 상담을 통해 양성화를 위한 실무작업에 나서는 것이 중요하다.
이를테면 위반건축물 건축주는 우선 해당 건축물이 2023년 12월 31일 이전에 완공된 주거용 건물이 맞는지, 또 위반된 내용 중 전용면적 85제곱미터 이하인 다세대주택 등에 해당하는지 확인이 필요하다.
앞서 언급됐듯이 그동안 5차례에 걸쳐 특정건축물 정리법이 시행돼 49만 건의 양성화가 이뤄졌다. 그럼에도 위반건축물은 지속적으로 증가추세에 있는데, 이는 일조사선 규정으로 인해 용적률 확보가 어려워 소규모 사업 등에서 많은 제약이 따르고 있기 때문이다.
특히 서울시 주거용 위반건축물 58%가 일조사선 규정을 위반하는 무단증축으로 추정돼 법과 현실의 괴리가 있다는 지적도 꾸준히 제기되어 왔다.
국토교통부에 따르면 2024년 말 기준 전국 위반건축물은 약 14만 8,000동으로 2015년 8만 9,000동에서 매년 5,000~6,000동씩 증가하고 있는 현실이다. 이 중 주거용은 8만 3,000동, 단독·다가구·다세대주택 등 소규모 주거용이 4만 6,000동으로 과반을 차지한다.
대한건축사협회도 일조사선 규정 합리화를 통해 국민의 생활환경을 개선하고 재산을 보호하며, 장기적으로 위반건축물의 증가를 막을 수 있다고 밝혀왔다. 특히 이런 노력으로 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한이 높이 10미터 이하의 경우 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상, 높이 10미터 초과 17미터 이하는 인접 대지경계선으로부터 5미터 이상, 높이 17미터를 초과하는 부분은 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상으로 개선하는 내용의 건축법 개정안이 최근 국회 본회의에 상정됐다. 
다만, 경제적 이익 등을 고려한 불법행위들이 지자체의 소극적인 대응, 또 언젠가는 양성화 될 것이라는 기대감 등으로 일소되지 않아 근본적인 대책 마련이 필요하다는 우려의 목소리도 제기되고 있다.
대한건축사협회 관계자는 “이번 특별조치법 공포에 따라 위반 사실을 모른 채 거래에 휘말린 임차인과 매수인, 또 이행강제금에 시달려온 소유주에게는 현실적인 출구로 작용할 것으로 보인다”며 “아울러 위반건축물 양성화를 기대하며 혹시 모를 도덕 불감증에 빠져드는 일부 건축사사무소로 인해 전체 건축사들의 명예와 신뢰의 실추를 막기 위해서라도, 이행강제금 강화와 위반건축물 양성화를 반복하는 제도의 개선과 악용을 미연에 방지하는데 노력할 것”이라고 강조했다.

 

 

건축 설계공모 운영지침 개정…심사위원 부정행위 시 공무원 신분 의제 처벌
건축사 배제하고 교수·기타 전문가로만 심사위원 구성 ‘제동’

 

우수한 설계자를 뽑아 질 높은 공공건축물 조성을 위한 설계공모 제도가 공정성 논란이 지속되면서 제도 개선에 대한 목소리가 높자, 심사의 공정성·전문성 강화를 위한 건축설계공모 운영지침 개정(국토교통부고시 제2026-250호)이 이뤄졌다. 개정된 지침은 7월 1일부로 시행된다.
개정안의 기본 방향은 심사의 공정·투명성과 전문성을 확보해 제도의 신뢰성을 제고하며, 이를 위해 ▲건축허브 활용 ▲전문위원회 기능 확대 ▲심사위원 위촉절차 개선 ▲사전접촉 신고 및 제재 시스템 도입 ▲심사결과 공개대상 확대 및 명확화 하는 것이 핵심이다.
국토교통부는 6월 16일 정부세종청사 대강당에서 ‘건축설계공모 운영지침 설명회’를 열었다. 이 자리에는 건축사 등 건축업계 관계자, 지자체, 교육청, LH 등 발주기관 관계자들이 참석했다.
우선 공정성·투명성 제고를 위해 공무원 의제 처벌조항을 신설한다. 기존에는 심사위원이 부정행위 시 민간인 신분으로 형사상 처벌을 받았지만, 제도 개선으로 형법과 특정범죄가중처벌법 적용 시 공무원 신분 의제 대상에 추가된다. 해당 처벌 조항은 건축서비스산업진흥법 개정을 통해 이뤄질 예정이다. 공무원 의제 처벌 대상에 추가되면 기본처벌이 5년 이하 징역 또는 10년 이하 자격정지, 가중처벌이 이뤄지면 수뢰액에 따라 5년~10년 이상의 유기징역과 수뢰액의 2~5배의 벌금이 병과 된다.
현재는 서약서와 확인서만 규정하고 있는 사전접촉과 관련해서는 신고를 비롯해 제재 시스템이 도입된다. 사전접촉의 정의, 신고의무, 신고절차, 제재 근거 등이 신설됐다. 건축 설계공모 운영지침 제12조 전체가 사전접촉금지와 관련된 내용으로 구성된 셈이다.
개정지침에서는 발주기관이 공모 시행 시 공고해야 하는 내용에 사전접촉 금지 의무, 신고와 관한 절차도 포함하도록 하고 있다. 또한 사전접촉을 공고에서 최종심사 이전까지 심사위원, 공모 참가자에 대해 공모 참여를 의도적으로 인식시키거나 금품 등을 요구하는 행위로 정의했다.
심사와 관련해서는 실명이 포함된 위원별 평가 결과와 모든 입상작에 대한 심사위원별 평가 사유서도 공개된다. 아울러 심사위원회의 온라인 실시간 공개도 전 과정을 공개하도록 한다. 다양하고 균형 있는 심사위원회 구성을 위해 특정 유형의 심사위원이 2/3를 초과하지 않도록 했다. 심사위원 자격은 건축사와 교수, 기타 전문가로 구성되는데 기존에는 교수 또는 발주기관이 인정한 기타 전문가가 심사위원 구성의 대다수를 차지하는 경우가 있어 불공정 문제가 제기된 바 있다.

 

공정성·투명성 제고,
심사위원 사전접촉 금지 의무와
사전접촉 정의 명시

심사의 전문성 강화,
중대한 위반 확인체계 마련

온라인 플랫폼 기능 강화,
‘건축허브’에 심사위원 등록 의무화,
심사이력 관리

 

공모안이 지침과 규정에 미흡하거나 변경요소가 현저함에도 당선사례가 존재하던 문제를 해결하기 위해 위반 사항에 대한 확인 주체를 명확화 하고, 중대한 위반 판단 기준 절차도 구체화한다. 대한건축사협회의 설문조사에서도 응답자의 40%가 법규 위반 작품에 대한 페널티 적용이 미흡하다는 결과가 제시된 바 있다. 
개정 지침을 통해 전문위원회가 위반 사항을 확인하게 되고, 이를 심사위원회에 보고, 심사위원회는 의결을 거쳐 위반 작품에 대해 제외 결정을 내리게 된다. 
공모대상 건축물의 용도에 대한 설계 경험, 연구, 사업관리 이력을 고려한 심사위원 위촉을 유도한다. 현재는 관련 규정이 부재하다. 학교 설계 건임에도, 학교에 대한 심사 경험이 없는 위원이 위촉되거나 공모대상이 공연장일 경우, 공연장 설계 경험이 없는 이가 심사를 맡는 것에 대한 불만이 있어 왔다. 이런 민원 사항에 대응하고, 기계적 공정성 보다 사업의 용도 특성을 고려한 심사위원 위촉에 대한 업계의 요구가 반영된 셈이다. 국토부는 관련해 설계·지도·심사 등 관련 이력을 고려하는 등 사업 특성이 충분히 반영될 것으로 기대하고 있다. 이밖에 임의 규정으로 되어 있던 현장 답사도 의무화한다. 
현재 심사 공고와 결과 정보 등을 세움터에 등록하도록 되어 있는데, 내년 1월부터는 공모운영 플랫폼인 ‘건축허브’로 일원화된다. 세움터는 건축 인허가 등 기능에 주력하고, 건축허브가 설계공모에 대한 제반 사항을 담당하게 되는 것이다. 건축허브는 2024년부터 한국부동산원이 관리하고 있으며, 현재 35개 발주기관이 이용 중이며 1만 9천여 명의 심사위원 풀을 제공하고 있다. 
따라서 ‘건축허브’에 심사위원 등록이 의무화되며, 심사총량제를 관리함에 있어 심사위원 개인의 정보에 의존하던 것을 건축허브를 통해 온라인 심사이력 관리가 가능해진다. 심사위원 위촉도 건축허브에 등록된 사람으로 하도록 규정한다. 
건축사의 경우 공모 현황과 심사과정, 심사위원풀 등을 모니터링할 수 있고, 발주기관은 건축허브에 회원 가입을 통해 설계공모를 등록하거나 심사위원풀 관리가 가능하다. 

 

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도서산책

 

밀라노 건축 여행 이탈리아 건축사와 함께 걷는 도시 산책
저자 조항준/ 여가도시/ 2026.5

 

밀라노의 현대 건축과 도시 재생 현장을 여섯 개의 도보 코스로 엮은 건축 여행서 ‘밀라노 건축 여행’이 출간됐다. ‘밀라노 건축 여행’은 디자인 위크와 세계 최대 가구 박람회의 도시, 유럽에서 가장 활발한 도시 재생의 현장, 알도 로시와 렌조 피아노가 태어나고 활동한 건축의 도시인 밀라노를 여섯 개의 도보 코스로 걷는 건축 여행서다. 책에는 밀라노의 역사 도심 지구에서 외곽 산업 지대까지 본문 내 69개 건축물과 ‘발걸음 더하기’ 76개를 더해 총 145개 건축물이 수록돼 있다. 자하 하디드, 렘 콜하스 등 프리츠커상 수상 건축사 14인의 작품이 포함돼 있으며, 각 건축물의 설계 철학과 도시적 맥락을 현지 사진과 함께 담았다. 책에 수록된 모든 건축물에는 구글 지도와 바로 연결되는 QR 코드가 첨부돼 있다. ‘밀라노 건축 여행’은 때로는 건축사의 시선으로, 때로는 30여 년간 그 거리를 걸어온 사람의 감각으로 건물과 도시, 사람을 연결한다. 책을 통해 무심히 지나치던 밀라노의 건물과 거리를 새로운 눈으로 발견할 수 있을 것이다. 저자 조항준은 이탈리아 로마에서 태어나 밀라노에서 청소년기를 보낸 뒤 30여 년간 거주하며 도시와 건축을 연구해 온 이탈리아 공인 건축사이자 건축학 박사다.  

 

도시관측소 유동하는 도시에서 ‘나’의 가치를 높이는 방법
저자 김세훈/ 책사람집/ 2025.7

 

“도시의 변화를 읽는 자가 다음 기회를 잡는다.” 지난 25년 동안 세계의 도시를 덕질해 온 서울대 도시설계학자 김세훈 교수가 전하는 뉴노멀 시대, 도시인의 교양서가 출간됐다. 서울대 김난도 교수는 “일상의 공간을 새롭게 읽는 눈, 더 나은 선택을 위한 감각, 다음 혁신을 포착하는 통찰이 이 한 권에 응축되어 있다”라고 강력 추천했다. 김세훈 저자는 무분별한 미래 예측이나 단편접 해답 제시를 지양하고, ‘더 멀리 바라보고, 한 번 더 생각하자’는 원칙을 견지했다. 이를 통해 뉴노멀 시대를 살아가는 ‘나’와 ‘우리’, 그리고 ‘이곳’의 모습을 더욱 깊이 조명했다. 도서에서는 주택 공급 물량이나 집값 변동만으로는 설명하기 어려운 도시 현상을 대화하듯 풀어내고 있다. 20가지의 키워드로 읽는 도시의 오늘과 내일, 그리고 도시를 삶과 성장의 플랫폼으로 삼는 이들을 위한 전략서로 충분하다.

 

 

공간의 탄생 한국 도시화 50년과 리질리언스
저자 김충호/ 한숲/ 2024.12

 

「공간의 탄생 한국」은 서울시립대학교 도시공학과 김충호 교수가 국내 도시화와 도시개발의 역사를 바라보며 우리 사회의 지속가능성, 리질리언스에 대해 체계적으로 탐구한 책이다. 현재의 우리 사회를 구성하고 있는 대부분의 물적 세계는 지난 50여 년 동안 만들어졌고, 이는 중앙정부 중심의 급속한 도시화와 새로운 도시 만들기라는 것을 말하고 있다. 결국 한국 도시화 50년의 현황, 메커니즘, 시대별 사례, 그리고 미래 전망을, 지속가능성과 리질리언스의 이론적 틀에서 다루고 있다. 1장에서 5장에서는 우리나라 도시화 50년에 대한 비평, 6~10장에서는 1970년대부터 2020년대까지의 공간 사례를 탐구했다. 끝으로 11장에서 12장은 한국 도시화 50년의 부산물인 대한민국 공간의 지속가능성에 대한 본질적인 질문을 던진다.

 

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